一個月之前，萬科在大梅沙喊出了“活下去”的口號，吸引了全社會的目光。和當(dāng)年郁亮拋出“房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代”一樣，“活下去”的口號也在行業(yè)引起震動。不過，是自己活下去，還是讓同行活不下去？兩大陣營的辯論尚無定論。

但我們在分析萬科今年以來的一系列動作后發(fā)現(xiàn)，在拋出“活下去”的口號之前，萬科已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備。

土地，是房企的命根子。今年三季度，按照權(quán)益金額計算，萬科合計拿地金額458.7億元，相當(dāng)于恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額總和。

比命根子更重要的是流動資金，而當(dāng)今補(bǔ)充資金的最快渠道，不二之選依然是發(fā)債。6月4日、6月29日、7月26日、7月31日、8月9日、9月21日、10月12日到10月30日，萬科連發(fā)8期超短期融資券，共計160億。小步快跑的融資節(jié)奏，透著令人窒息的焦灼感。

反映到并表財務(wù)數(shù)據(jù)上，融資成果也就相對明顯。10月底，萬科披露的三季報數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)期短期借款220億，較去年年底上浮36%；籌資活動現(xiàn)金流余額552億，同比增加182.12%。

但是，因融資規(guī)模增加和資本化率下降，萬科本期財務(wù)費(fèi)用由去年同期的13億元飆升到46億元，增長率接近250%；當(dāng)期應(yīng)付債券429億元，較年報數(shù)據(jù)上漲33%。

另一方面，經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大等原因，也導(dǎo)致今年同期經(jīng)營活動現(xiàn)金流量金額急速下滑至257億元，較去年同期下跌幅度超過250%。

其實，在這些數(shù)據(jù)背后，整體負(fù)債額度的上升基本上是板上釘釘?shù)慕Y(jié)局。只不過，三季報并不會披露太多的數(shù)據(jù)，只有去半年報看看萬科的真實負(fù)債水平。

8月21日，萬科發(fā)布的半年報。據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，萬科流動負(fù)債9698億元，較去年年報數(shù)據(jù)上漲超過1200億；非流動負(fù)債1696億；總負(fù)債11394億元，比去年初上漲4705億。

萬科給出的解釋是，外界對萬科上半年預(yù)收賬款大幅下滑存在誤解，實際是因為執(zhí)行了新的會計準(zhǔn)則，將預(yù)售房地產(chǎn)項目收取的款項列為“合同負(fù)債”，6月底預(yù)收類款項合計5167億元，較年初增長26.7%。但不管是預(yù)收款項還是合同負(fù)債，對于行業(yè)來說，都是通用的用法。

對于萬科而言，這是個很有意義的“合同負(fù)債”歷史節(jié)點。因為，萬科的總債務(wù)額度今年上半年終于首次突破萬億大關(guān)。

把這個數(shù)據(jù)放到整個房企中縱比的話，萬科僅次于恒大和碧桂園，位列第三。喊出“減負(fù)債、降杠桿”后，恒大獲得了宇宙級房企的名頭；碧桂園道歉事件落定，楊國強(qiáng)終于不再強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)。

萬科卻似乎不以為然。今年上半年，萬科負(fù)債率約為84.70%；而去年底，萬科的負(fù)債率是83.99%。起碼從負(fù)債率數(shù)據(jù)上看，萬科并沒有把降杠桿當(dāng)作心頭大患。

三季報里有段話，同樣印證了這一點。

公告稱，“第三季度本集團(tuán)新增加63個項目，總建筑面積約1549.9萬平方米，按萬科權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積約 862.7萬平方米。1-9月，本集團(tuán)累計新增177個項目，總建筑面積約 3582.5 萬平方米，按萬科權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積約1939.9 萬平方米；按投資金額計算，其中83.6%位于一二線城市?！?/p>

在限購、限貸等多重政策壓力下，今年的房地產(chǎn)市場增速勢頭放緩。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第三季度全國商品住宅市場銷售面積同比增長3.6%，其中7月同比增長11.0%，8、9月份增速分別降至2.8%和-0.8%；全國商品住宅銷售金額第三季度同比增長17.0%，單月同比增速分別為24.8%、17.8%和11.0%。

是什么讓“影帝”萬科在2018年冬天來臨之前，底氣十足的喊出了“活下去”？

首先，在近幾年的行業(yè)發(fā)展中，雖然萬科已經(jīng)失去了“一哥”的寶座；但是，沒有人愿意屈居人后，曾經(jīng)睥睨群雄的萬科當(dāng)然也不例外。

其次，當(dāng)前的市場環(huán)境正是“超車”的好時機(jī)。每個行業(yè)的周期性調(diào)整，都會涌現(xiàn)出新的黑馬，碧桂園就是活生生的例子。在上一輪市場低潮期，也正是憑借大量吃進(jìn)土地，輔以更高效的資本運(yùn)作手法，市場回暖后，碧桂園才得以從群狼中脫穎而出，殺入一線房企陣營。

二者的區(qū)別在于，彼時的楊國強(qiáng)處處公開強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，而現(xiàn)在的萬科則是“悄悄地進(jìn)村，打槍的不要”。

王石走了，姚振華闖關(guān)失敗，郁亮演出成功，無論何時何地，都沒有人會否認(rèn)萬科在改革開放40周年里扮演的重要角色。

地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范以來，融資拿地，蓋房售樓，已是不爭的常態(tài)；如此情形，還非要拿出“活下去”的口號去黯淡自己偉大的夢想，這才是地產(chǎn)界最具有表演天賦的影帝——萬科。

囗 胡一刀（產(chǎn)經(jīng)評論員）

編輯 段文平 校對 李立軍